Renouvellement du bail et modification du loyer

Par un arrêt en date du 12 décembre 2012, la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation a confirmer qu’une promesse de renouvellement de bail n’emporte pas renonciation du bailleur à faire fixer le loyer du bail renouvelé, et préciser que si le bailleur souhaite obtenir cette modification dès le renouvellement, il doit faire connaitre le nouveau loyer dans un congé avec offre de renouvellement conforme à l’article L145-9 du code de commerce, sauf stipulation contractuelle fixant une autre modalité.

En l’espèce, une société a donné à bail à une seconde société des locaux à usage commercial. Une clause du bail, consentie au seul profit de la société preneuse, prévoyait que le bail était consenti pour une durée de 11 années entières et consécutives, renouvelables huit fois pour des périodes identiques. Si elle voulait faire cesser le bail à l’expiration de chacune des périodes de 11 ans, la société preneuse devait prévenir la société bailleresse au moins six mois à l’avance.

Par acte en date du 13 septembre 2006, la société bailleresse a délivré un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 22 novembre 2007, sollicitant un nouveau loyer.

La société preneuse a assigné la société bailleresse en annulation du congé.

Par arrêt en date du 3 février 2011, la Cour d’Appel de PAPEETE a fait droit à la demande de la société preneuse aux motifs que les parties ont voulu, de façon incontestable, réserver au seul preneur la décision de ne pas renouveler le bail à l’expiration de chaque période de 11 ans, que le bailleur ne peut donc délivrer un congé qui, dérogeant à l’automaticité du renouvellement du contrat, est en contradiction avec les stipulations de ce dernier, peu important que ledit congé soit assorti d’une offre de renouvellement qui ne saurait aboutir que dans le cadre d’une révision de loyer, et que le bailleur excipe en vain l’existence d’une législation d’ordre public concernant la fixation du prix du bail renouvelé dès lors que la clause en cause est stipulée dans l’intérêt du preneur.

La Cour de Cassation a cassé l’arrêt d’appel au visa des articles 1134 du Code civil et L. 145-11 du Code de commerce, retenant que la Cour d’Appel a violé les textes susvisés en statuant ainsi, alors qu’une promesse de renouvellement de bail n’emporte pas renonciation du bailleur à faire fixer le prix du bail renouvelé et que s’il veut obtenir une modification du prix dès le renouvellement, il doit, sauf clause fixant une autre modalité de demande d’un nouveau prix, faire connaître le loyer qu’il propose dans un congé délivré conformément à l’article L. 145-9 du Code de commerce.